KOTA 2026: Rights Issue Jumbo, Akuisisi Rp4,4 Triliun, Tapi..

KOTA 2026: Rights Issue Jumbo, Akuisisi Rp4,4 Triliun, Tapi..

Menurut saya, aksi KOTA ini cukup besar dan jelas arahnya: perusahaan ingin memperbesar land bank secara agresif lewat akuisisi dua perusahaan properti, lalu membiayainya melalui rights issue.

KOTA berencana mengakuisisi 99,99% saham PT Art Design Indonesia (ADI) senilai sekitar Rp1,2 triliun dan 99,99% saham PT Mandiri Nusa Graha Perkasa (MGP) sekitar Rp3,2 triliun. Total nilai transaksi sekitar Rp4,4 triliun.

Sebagai imbalannya, KOTA mendapat akses ke sekitar 571 hektare land bank:

• sekitar 23 ha di Surabaya melalui ADI
• sekitar 548 ha di Maja, Lebak, Banten melalui MGP.

Jadi secara aset, KOTA memang berubah cukup besar.

Kenapa KOTA mau melakukan transaksi sebesar ini?

Karena basis aset KOTA sekarang relatif kecil dibandingkan nilai transaksi yang akan dilakukan. Dari keterbukaan yang Anda kirim, total aset KOTA per Juni 2026 sekitar Rp1,91 triliun. Setelah transaksi, secara pro forma asetnya berpotensi naik menjadi sekitar Rp7,46 triliun. Jadi kurang lebih: aset Rp1,9 triliun → Rp7,5 triliun

Ini perubahan skala yang sangat besar.

Menurut saya, KOTA sedang mencoba berubah dari developer dengan land bank relatif terbatas menjadi perusahaan yang punya cadangan lahan jauh lebih besar untuk pengembangan jangka panjang.

Dua aset yang dibeli ini apa?

ADI – proyek Surabaya
ADI punya land bank sekitar 23 hektare di Surabaya.

Lokasinya digunakan untuk pengembangan kawasan mixed-use yang dalam dokumen disebut East Gate Surabaya.

Surabaya menarik karena:

• kota besar
• aktivitas ekonomi tinggi
• kebutuhan residensial dan komersial tetap ada
• konektivitas relatif matang.

Tapi masalahnya, proyek ini masih butuh investasi besar. Dari data yang Anda kirim, proyek Urbanova/East Gate masih membutuhkan tambahan capex sekitar Rp3 triliun. Jadi setelah membeli aset Rp1,2 triliun, KOTA belum selesai. Masih perlu modal untuk membangun proyeknya. Ini yang menurut saya perlu diperhatikan.

MGP – Green Maja City

MGP punya sekitar 548 hektare lahan di Maja, Lebak. Ini jauh lebih besar. Kawasan tersebut akan diarahkan menjadi kawasan hunian terpadu Green Maja City.

Maja punya story yang cukup menarik karena:

• terhubung dengan commuter line
• harga tanah relatif lebih murah dibanding Jabodetabek inti
• ada potensi pengembangan perumahan
• bisa berkembang ke logistik dan kawasan industri.

Tapi aset ini masih sangat early stage. Luas tanah besar tidak otomatis berarti laba besar. Yang menentukan nanti: izin → pembangunan → presales → serah terima → revenue

Jadi land bank 548 ha memang menarik, tapi monetisasinya bisa panjang.

Masalah utamanya: target perusahaan belum menghasilkan revenue Ini bagian yang menurut saya paling penting. ADI dan MGP yang akan dibeli saat ini belum menghasilkan pendapatan material.

Artinya KOTA membayar Rp4,4 triliun untuk aset yang potensinya ada, tetapi belum menghasilkan cash flow sekarang. Jadi transaksi ini lebih banyak membeli: land bank + future development story. Bukan membeli bisnis yang sudah profitable. Karena itu dampaknya ke laba KOTA tidak akan langsung terlihat.

Kenapa meaningful earnings baru mungkin terlihat 2028–2029?

Karena bisnis properti butuh waktu. Setelah akuisisi selesai, perusahaan masih harus:

• urus izin
• desain proyek
• bangun infrastruktur
• keluar capex
• mulai marketing
• presales
• konstruksi
• serah terima unit.

Baru setelah itu revenue dan laba mulai terlihat. Jadi menurut saya, 2026–2027 lebih banyak menjadi fase: akuisisi + pendanaan + Pembangunan
Sedangkan 2028–2029 baru masuk fase monetisasi yang lebih nyata.

Rights issue-nya sangat besar : KOTA berencana menerbitkan maksimal 100 miliar saham baru seri B.

Jumlah tersebut setara sekitar 90,46% dari modal ditempatkan dan disetor setelah rights issue. Ini besar sekali. Saham beredar KOTA sekarang sekitar 10,55 miliar lembar.  Kalau seluruh 100 miliar saham baru diterbitkan, jumlah saham bisa naik hampir 10 kali lipat.

Jadi risiko dilusinya sangat besar kalau pemegang saham lama tidak mengambil haknya.

Apakah 90,46% berarti pemegang saham pasti terdilusi sebesar itu? Belum tentu. Angka 90,46% menunjukkan porsi saham baru setelah rights issue jika seluruh saham maksimal diterbitkan.

Dilusi aktual bergantung pada:

• rasio rights issue
• harga pelaksanaan
• berapa banyak hak yang diambil pemegang saham lama
• standby buyer
• struktur final transaksi.

Jadi menurut saya sekarang belum bisa menghitung theoretical ex-right price secara akurat sebelum harga rights issue diumumkan. Ini salah satu angka yang paling penting untuk ditunggu.

Kenapa harga rights issue penting? Misalnya harga rights issue jauh di bawah harga pasar. Secara matematis harga saham akan mengalami penyesuaian setelah ex-right.  Semakin besar discount dan semakin besar jumlah saham baru, semakin besar tekanan teoritis ke harga saham. Jadi investor harus lihat : harga pasar vs harga rights issue vs jumlah saham baru Bukan hanya cerita land bank.

Standby buyer juga penting
Kalau rights issue sebesar ini, pertanyaan berikutnya: siapa yang akan menyerap saham baru kalau pemegang saham publik tidak menebus haknya?

Standby buyer bisa memberi gambaran:

• siapa yang mendukung transaksi
• seberapa kuat pendanaannya
• apakah pengendali akan ikut masuk
• apakah ada investor strategis baru.

Manajemen menyatakan PMHMETD ini tidak menyebabkan perubahan pengendali.  Tapi tetap perlu dilihat struktur akhirnya.

Harga akuisisi relatif besar dibanding ekuitas KOTA

ekuitas KOTA sekitar Rp1,25 triliun. Sementara:

• ADI dibeli Rp1,2 triliun
• MGP dibeli Rp3,2 triliun.

Jadi total transaksi Rp4,4 triliun jauh lebih besar daripada ekuitas perusahaan sekarang. Makanya transaksi ini dikategorikan sebagai transaksi material.  Menurut saya, skalanya sendiri sudah menunjukkan: ini bukan ekspansi kecil, tapi transformasi perusahaan.

Apa yang positif?

Pertama, aset KOTA naik signifikan.

Kedua, land bank bertambah sekitar 571 ha.

Ketiga, perusahaan punya dua lokasi dengan karakter berbeda:

Surabaya → mixed-use urban

Maja → township/hunian skala besar

Keempat, kalau proyek berhasil dikembangkan, recurring development pipeline KOTA bisa jauh lebih panjang. Jadi secara jangka panjang, menurut saya transaksi ini masuk akal.

Apa risikonya?

Dilusi
Ini risiko paling jelas.
Rights issue bisa menambah saham beredar sangat besar.

Funding risk
Akuisisi Rp4,4 triliun belum selesai ceritanya.
ADI masih membutuhkan capex pembangunan yang besar.
Jadi kebutuhan uang total bisa jauh di atas Rp4,4 triliun.

Execution risk : Punya land bank tidak sama dengan bisa menjualnya. KOTA harus berhasil mengembangkan proyek dan menciptakan demand.

Cash flow : Target perusahaan belum menghasilkan revenue material. Jadi dalam beberapa tahun awal, KOTA bisa lebih banyak keluar uang daripada menerima cash.

Timing : Properti bukan bisnis yang bisa dimonetisasi dalam beberapa bulan. Kalau presales lambat atau kondisi ekonomi melemah, payback bisa lebih lama.

Ada satu hal menarik dari timing-nya

Awal Agustus 2026, BEI sempat meminta penjelasan kepada KOTA terkait lonjakan harga dan volume saham. Saat itu perusahaan menyatakan belum memiliki rencana aksi korporasi dalam tiga bulan ke depan selain pengembangan usaha yang masih dalam kajian.   Kemudian pada 28 Agustus muncul keterbukaan rights issue dan akuisisi besar ini. Menurut saya, timing tersebut layak diperhatikan. Bukan berarti ada pelanggaran. Tapi market kemungkinan akan sangat sensitif terhadap detail transaksi berikutnya karena harga saham sudah bergerak agresif sebelum struktur rights issue final diumumkan.

Apa yang jadi next catalyst? Sekarang ada beberapa hal yang harus dipantau.

Harga rights issue : Ini paling penting. Harga akan menentukan besarnya discount dan efek dilusi.

Rasio HMETD
Berapa saham lama mendapat berapa hak.
Standby buyer : Siapa yang menyerap saham kalau tidak seluruh hak digunakan.

Jadwal RUPS dan efektif OJK : Rights issue belum langsung jalan.

Masih ada proses persetujuan.

Capex Urbanova/East Gate : Kalau proyek Surabaya memang membutuhkan tambahan sekitar Rp3 triliun, sumber dananya harus jelas.

Presales : Ini baru menjadi bukti apakah aset tersebut bisa dimonetisasi.

Jadi bagaimana membaca KOTA sekarang?

Menurut saya urutannya seperti ini:

rights issue → akuisisi Rp4,4tn → land bank 571 ha → capex pembangunan → presales → serah terima → revenue → laba

Sekarang KOTA masih berada di tahap awal. Jadi market sedang membeli future asset story, belum earnings story.

Pengaruh ke saham

Secara sentimen, transaksi ini bisa positif karena skala KOTA berubah drastis. Tapi semakin tinggi harga saham naik hanya karena cerita aset, semakin besar risiko kalau harga rights issue nantinya jauh di bawah market. Apalagi saham beredar potensial bertambah sangat besar. Menurut saya, ini tipe saham yang bisa tetap kuat selama market fokus pada: akuisisi + land bank + corporate action. Tapi setelah detail rights issue keluar, market akan mulai menghitung angka sebenarnya.

Kesimpulan
Menurut saya, transaksi KOTA ini menarik secara jangka panjang. Perusahaan membeli akses ke sekitar 571 hektare land bank dan aset pro forma berpotensi naik dari sekitar Rp1,9 triliun menjadi Rp7,5 triliun. Tapi pasar jangan hanya melihat kenaikan aset.

Masalahnya:
• target perusahaan belum punya revenue material
• masih butuh capex besar
• monetisasi butuh waktu
• dan rights issue bisa menyebabkan dilusi sangat besar.

Jadi posisi KOTA sekarang:

Asset story: kuat.
Land bank: besar.
Revenue: belum ada dari target.
Capex: masih besar.
Dilusi: tinggi.
Earnings: kemungkinan baru lebih terasa 2028–2029.

Menurut saya, yang menentukan menarik atau tidaknya KOTA bukan lagi luas tanahnya.

Sekarang tinggal tunggu:
harga rights issue + standby buyer + struktur pendanaan + kecepatan presales. Kalau empat hal itu bagus, story-nya bisa lanjut. Kalau rights issue terlalu murah dan pembangunan molor, risiko dilusinya bisa jauh lebih cepat terasa dibanding pertumbuhan labanya.